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取限是利好因素 城陽樓市成交量房價或將大幅上漲

編輯:administrator 瀏覽:2220次 2014-09-07 20:39:04 來源:搜房網

   自8月1日零時起,城陽、高新區、黃島放開限購;青島市內三區(市南、市北、李滄)和嶗山區144平米以上住房取消限購。青島放開住房限購政策,市場信心開始恢復。其中,全面解除限購的城陽和黃島,市場表現尤為活躍。作為大青島三城聯動的重要城區之一的北岸城區城陽區,實施三年的限購政策正式退出,同時,青島積分落戶的制度也提上日程。諸多利好因素共同作用下,未來城陽區樓市將有哪些精彩表現?未來該區樓市如何發展?取消限購后買房租房應該注意什么?搜房網第29起期大話經紀邀請城陽區置業專家為網友解讀。

1、根據搜房網提供的城陽區二手房成交數據,預判下半年城陽區的房價、成交走勢。

   韓學東:我的看法,整個城陽區從8月1號取消限購,那么8月份、9月份、10月份這個量都會爆漲的。看后面的成交量就知道了,這個數據是從今年到現在,成交量最慘的,因為我在我們家主張的是從來不談市場,整個數據其實我每個月都有,包括我們家在城陽區的占比都有,但是我從來沒給店長看過,我就怕影響店長的信心,但是半年總結會的時候拿出來給他們看了,包括我們家的占比。我們家的占比跟往年是差不多的,但是整個城陽的總量其實降的很厲害,這個基本是近四年最低值,當然12年比它要低一點。城陽這幾年平均每個月的量大約在320左右,一年是3000多套。但是看今年的整個上半年的話,平均也就是二百三四、二百四五,正常合理的數,不好的情況應該在二百二三,今年本來的預判是三百五左右,但是實際的情況每月都少一百套左右。

   城陽作為這么一個發展中的,青島城市范圍的北大門,它畢竟有固定的常住人口,再一個,城陽的外來人口對城陽作出的貢獻也非常的大,像我是農大畢業的,光農大的這些畢業生也給城陽帶來很多的發展,對吧?這些人其實都是70%、80%以上是剛需客戶,無論房地產市場怎么調控,他們的居住需求還是有的,所以即使限購不取消,從8月開始一定比上半年要多,你就不用取消限購它也肯定有成交量。再這樣限購一拿掉,那肯定這個量會漲上來,肯定比整個上半年的量要多很多。

   從房價來講,我覺得肯定會漲,但不會爆漲,一定不會說出現一個井噴式的,或者一下跳價跳很多,但是我覺得它一定會漲。這個就非常簡單的道理,比如這個市場上所有的房價都不動的前提下,均價100萬的房子,這些房子的總量比如是1000套,隨著市場稍微一發力,永遠都是便宜的、性價比好的先消化掉,消化掉以后,真正100萬的比如就100套,賣完了就變成101萬或者102萬的是最便宜的了,再消化掉,可能就變成105萬是最便宜的了,這樣就等于逼著房價漲。因為你消化量大了,那肯定就是這種情況,也不排除有些房東對市場樂觀了,繼續抬高自己的房價。現在的問題是根本談不動價格,議價空間小了。談不動價格,這不就等于房價漲了嗎?我剛才表達就這個意思,一輪一輪消耗,房價被動的就漲上去了,被動的就提起來了。

   一個國土局的朋友,他們也是當時看到城陽地鐵的規劃出來以后,他也是想買一套房子自己住。今天我也給他打個電話,差不多該定就定了,再不定可能多花個一萬兩萬也很正常。還有一點就是這個餅狀圖上面這行字,8月1號到13號成交量城陽減少了,但是這個反映不了市場的情況的,因為這個是網簽量。

   今天從圖表上看到的網簽其實很多都是7月中下旬的成交,因為那個時候還有限購呢。也就說到8月1號取消掉限購以后,那些上個月的單子開始在這個月簽,對吧?但是實際來講的話,8月到今天,城陽的成交量,我預計是上個月的接近兩倍應該,因為看我們自己家的成交量就能看出來。

   8月份以來我們公司的新增房、新增客、帶看人數都有數據,我那天跟他們分享了一下,這個月前十天的新增的房源量跟帶看人數是今年最高的。目前的帶看人數接近于以前單月水平的兩倍,這個概念就是說準的客戶跟著我們的經紀人在看房子的客戶是往月兩倍的量。因為它對應著一個情況,8月的業績一定會高,9月的業績一定會高,帶看人數增高帶動出售,收益就高。我們自己知道在這方面不是我們的特長,但是我們這個月的房源量比以前也是最高的,逼近于今年4月份的高點,但是也沒有這個月高。這樣走下去肯定出現一種情況,業績會持續的穩定,成交量持續的高,甚至出現沒有房子好賣,這就是為什么房價被動的漲,因為消耗的太多,客戶多,房源相對的少,賣著賣著就把高價的房子賣出來了。

   2、取消住房限購后,給城陽樓市帶來了什么變化?

   趙化令:我們這邊買的一般是剛性需求的客戶,或者是置換的客戶比較多一些。從8月1號一直到現在是7筆買售業務,所以整體來講還是比較不錯的。現在也是遇到這樣的問題,房東對于價格這的可議空間相對于其它月份稍微小一些,但是還是比城陽區稍微有些大的。針對我們本區域比的話,議價的幅度比以往能小一些,但是成交量以及帶看量來講沒有受到任何影響,還有一些上升的趨勢。現在的經紀人反饋客戶明顯比以前出手要快了,這是通過待看以及成交看出來的,客戶的出手頻率能比以前的時候高一些。

   限購取消可以說對惜福鎮市場有一定影響,我感覺惜福鎮這邊,以往都是這樣,無非現在限購取消對于惜福鎮這邊有一定影響,但是并不是太大,客戶量增多,現在可以說是限購影響,但是出手這一塊,我感覺從今年來看,每單月的成交單數來看基本上差不多。畢竟跟城陽這邊還是不大一樣的,感覺到城陽區這邊比以前限購在的時候要好一些,成交單子也比較好一些,但是單從惜福鎮這個區域看的話看不出什么東西來,因為它以往也是這樣,今年幾乎都是這么一個趨勢走的。無非房東議價這塊能受點影響,一開始能降2萬的,現在就能降1萬,或者降1.5萬,降的幅度能稍微小一點,但是對于城陽區來講我感覺還是可議的幅度大的。

   最近這段時間像我們惜福鎮區域的盛世家園二期,盛世景園這些區域,主打都是80到100平方的居多,小戶型的面積比較少,現在客戶成交量基本都在80到100平方的剛需為主。

   隋君鵬:我們是學區房為主,1號到現在影響沒有那么大,通過對客戶的回訪,因為限購確實有一些客戶,限購政策出來買房子的,以前不能買現在買了,所以客戶的量確實相對以前有較大的提升。在回訪過程中也可以發現一些客戶,因為限購出來,并且已經買到房子了。對房價來說,房東那邊影響沒有那么大,但是回訪過程中也存在那么一兩個現象,沒有那么多,因為學區,局限性也蠻大的,就是為了上學。

   關豪杰:我說一下長城路店,它處在城陽區中心,都做的到,都能涉及的到,因為其實并不遠。拋開限購不講,其實城陽這個地方,首先從青島市來講,它對于城陽的關注是比較大的,看幾份報紙就知道,每期報紙都有關于城陽區新聞的報道,首先從政策上來講,青島整個的規劃導向來講,城陽的位置是比較重要的。第二點,城陽的房價,因為它地段好,但是我們接到的很多客戶,特別城陽區中心的客戶都是在市區上班,城陽這邊的房價比較低,交通設施也都有,包括今后地鐵的規劃都比較方便,這就導致了很多的客戶就流到城陽這邊來買。

   城陽的房價其實限購也沒有多大的影響,我個人覺得,但房價確實是穩中有漲。我們主打的小區,幾乎沒有賣不掉的房子,可能房東一開始的價錢很高,但是一段時間之后總會回歸一些,出一套房子幾乎都會賣掉,因為地段決定了,也都是剛性需求。

   地段上的優勢的話,配套齊全,學區房,旁邊是大潤發,地鐵沿線,周邊配套特別好。旁邊還有一個,西區跟東區中間有一個小公園。

3、青島市正制定的積分落戶政策,初步計劃“在新區落戶適當加分”,無疑為城陽區樓市再添了一把火。取消限購搭配積分落戶的雙向利好,會刺激城陽住房成交上漲嗎?

   韓學東:肯定會有影響,因為我以前還真接觸過戶口的事,我也幫很多人辦過戶口。青島的戶籍政策來說,想往青島進戶口,尤其城陽,無非那么幾條路,無非購房入戶。最常見的是婚遷,找個青島媳婦或老公,這是最常見的。再一個就是高校畢業就業,畢業生的就業。再就是進到青島某個單位工作,卡高級技工,人才引進。再就是企業的投資入戶,城陽是有了,年利稅一百億以上的就可以帶幾個戶口進來。除了這幾條路別的無路可走了,因為這個路堵的很小。

   如果說積分落戶的政策出來以后,肯定有很多客戶選擇城陽,放開的是城陽跟黃島,那肯定會以它兩個當跳板的,比如一個客戶想拿到青島戶口,因為以前跟他們講過,遷戶跟落戶是兩個概念,落戶口就是把戶口放下,我們更多講的是遷戶,從老家把戶口拎起來,重要的是遷過來。比如我的戶口在內蒙,落戶有兩步,一個是我在這以某個條件,某個政策把戶口從內蒙先遷過來,遷到青島以后,你可以理解為在空中盤著,不知道落到哪,只要有接收單位就可以落下,重要的是遷戶的問題。如果有些人想拿到青島戶口,比如說像這種積分制度可能就卡在邊緣上,就這么幾分,一定會選擇在城陽或青島買房子把這個分加上,然后就可以把戶口挪到城陽,就來了我想表達的意思了,如果想把戶口放到李滄、嶗山、市南、市北的話,把城陽當跳板是最好的路子,因為他直接想把戶口挪到市南沒有機會,除了我剛才講的那幾條,那幾條不符合就一點機會沒有。當然我不知道“在新區落戶適當加分”是不是只能放在城陽,如果是那就是跳板了,戶口制度是這樣,在一個城市里面調整,相對來說是比較簡單的,是比較容易的,你要是想從內蒙直接挪到嶗山或者直接挪市南幾乎是沒有機會,但是青島本市來回遷就比較容易了。

   如果政策出來,對城陽樓市又是一個加分項,因為現在碰到很多的落戶需求,都想把戶口挪過來,原來的政策是100平以上一次性付款,還得是新房才能做,這個是當時地方政府刺激房地產市場做的,再一個也是想引進相對有財力的人,就是想引進一部分的相對高端人群進來,你想你能買100平以上的房子,又能一次性付款,那這個人肯定相對有錢,城陽區政府接就接了。從即墨、膠州、平度、萊西想把戶口落到城陽的難度,跟你從內蒙落到城陽的難度是一樣的,雖然即墨也屬于青島,但它是地級市,這是一樣的。這就證明了一點,青島落戶確實是比較難。但是一定會放開的,因為青島不是說打造什么城市,要進幾百萬人口嘛,進的人口肯定是戶籍人口,它肯定會放開。

4、恰逢青島旅游旺季,城陽區有沒有著名的旅游項目,附近的樓盤有哪些?青島的改善型別墅項目價格甚至低于市區普通住宅,這種類型的樓盤集中在哪里?

   趙化令:二手房這塊的話,現在我們那兩邊都是旅行社,都是酒店,現在最近旅游團還非常多。像我們現在也進行調整,包括我們值班,基本上都會值到將近八點的時間,因為那個時候他們會有一部分人外出,在酒店里面外出,進行詢問的倒是有,但是到目前為止成交的還沒有。很多人認為城陽的別墅區,大廳別墅的還是多一些,像高端的小區還是比較多一些的。一般我看有徐州來的,還有山東省省內的,但是省內的倒是很少,基本都是省外的。

   嶗山可以從這過去是比較近的,從王沙路這邊過去比較近。還有這邊有一些采摘園,像葡萄,早就開始了。可以說很多人來到這一個是去旅游景點玩,再一個就是去那邊農家樂里面東西也比較多,也比較好玩,就像采摘園,這邊很多。現在如果說有成交的話,你說客流量大了,那當然旅游團來了,客流量大。但是成交上,到目前為止還沒有任何成交。

   韓學東:旅游景點的話,其實城陽沒有太好的名勝古跡,人工的景點也很少有。城陽能夠稱得上旅游的基本以休閑為主,并不是說圖這個東西來的。可能很多外地的旅游客戶,他是奔著嶗山來的,是奔著青島這個沿海城市來的。到了以后,那作為旅行社在安排行程就會把城陽的景區放進去,因為城陽的景區有兩個特點,一,免費,再一個,它以休閑跟健身為主,因為城陽的。總結一下,城陽這些所謂旅游景點也好,無非就是山,水沒有,基本就是山跟農產品,就是山里的產品。你像棉花山、毛公山,都是以健身為主。再就是農家產品,水果,像草莓,整個夏莊那邊的草莓采摘園是很大的,我有一個朋友就是做這個的,每年到下草莓的時候,人流量也是很大。再一個城陽比較好的就是水域的櫻桃山會,然后就是棉花的櫻桃山會,城陽的所謂旅游景點是這個。城陽這邊,很多人去海邊的話,其實他們并不去一浴也不去石老人,他們去仰口,那就走惜福鎮,帶動了財寶山莊、德俊、包括千禧國際村。

   其實百通香溪庭院這個盤從歷年來講,每年的交易量都不錯,為什么呢?因為惜福鎮在我們趙店領軍打惜福鎮的盤之前,惜福鎮沒有品牌的在做,頂多有一些其它品牌的加盟店在做,沒有這種直營體系進去,所以都夠不上,太遠了。所以以前百通香溪庭院,那些別墅都讓市區的同業把蛋糕給吃了,因為他們操作的客戶更多是市區的。尤其是在李滄,或者是說在交通比較好的地方上班的,他就寧愿選擇住香溪,他省了一部車的錢,可能住了環境更好,面積更大的房子,它前面就是嶗山水庫,后面就是山,所以那個位置非常好,交通很方便。

   我們今年開始陸陸續續的關注那邊的客戶,專門挑了一組人去做百通香溪庭院的盤,在那也擺了一個店面,有沒有人,要看那邊旅游淡旺季的情況,今年來看我們的別墅也是不錯的,收益大,單均價值高,可能在嶗山賣一套房子四五百萬很正常,在城陽過百萬就大單了,賣別墅可以做到二百多萬的單。應該說挺好的。

   韓學東:對,我覺得城陽別的別墅盤也有成交,只不過我們城陽的經紀行業還沒有發展到那種程度去占有它,可能更多都是私下成交了,或者通過物業,轉介紹成交了。因為這個東西我們是有一個成交的,作為一個專業的經紀公司,房地產中介公司,對某一個小區的成交量是有至關重要的作用的。你像這幾個別墅也是,我是覺得包括德俊,包括香溪這幾個大的別墅盤都有量體。

5、下半年在城陽區買房、租房應該注意什么?租金價格有沒有明顯上漲?銀行信貸方面有什么動向?

   孫吉澤:租金價格,我們那邊的區域倒是沒有多大的上漲。除非地鐵來了,到時候中城路地鐵開過來,那邊的位置稍微能有點漲幅。

   現在離我們最近的那周圍,城陽建設的有軌電車已經開始動工了。從有軌電車也是帶動那邊,應該也是有明顯的效果,通過跟客戶這邊推交通的方便,加上有軌電車剛開通,肯定能帶動這周圍的,不管是租房還是購房客戶的欲望。

   關豪杰:城陽這個地方比較特殊,在我們這個周邊,它有很多基地產權的房子,不是商品房,相對于商品房這些房子只能用來出租。 并且這些小區的房子從小區配套和小區綠化、置業方面都比這些老小區好很多,最明顯的例子就是小北區,那么大片的房子,地角特別的好,房價跟房租沒有太大的影響。因為租房的人大多數是外地的,只要城陽沒有大的變革,外來人口猛的增多了,租房子應該是不會有太大的影響。

   所以即使房價漲上去了,租金想漲也漲不動,因為有大量的小產權房在牽著它呢,城陽是全國的舊村改造示范區,后田是全青島市的舊村改造十佳,城陽這幾個舊村改造的項目全國都排的很靠前的,一個后田已經很多高層領導人看過,包括那時候的北海艦隊司令員都去看過。

   韓學東:高端一點的可能會好,要是租到2萬、3萬、4萬、5萬,那個可能房價漲了它多少漲點,很有限,有這樣的客戶群體。因為城陽有很多的韓國人和朝鮮族人,韓國人的消費理念我覺得很奇怪,他寧愿一年花7萬、6萬塊去租個車,他不買車,不知道為什么,我也搞不懂,身邊很多人有一個私家車就把它租到韓國企業里邊,消費意識不一樣,他們是追求的享受,他們追求的不是財產。中國人追求的是要有資產,我累點,那個東西是我的,但是人家不那么想,他們不那么想。萬科那邊經常有,租個房子花五六萬,我真想不通,你說買一個房子一個月還貸還多少錢。這類人群常年花高價租房,并且長期租,消費理念導致的。因為城陽是韓國人非常多的,在全國的韓國人居住常住的城市里面,青島是非常靠前的。他們算過賬,從韓國過來青島兩天,吃吃飯,唱唱歌,夜總會玩玩,回去比在韓國便宜,所以很多都在這邊。加上最早的時候,城陽起步不就是因為韓國企業嘛,服裝,工藝品,標牌廠,手工成本很高的,拿著美國的進出口權導進來,因為中國的成本低。

   說起銀行限貸,這是在限購以前就出現的事物,確實是限貸政策先出的。目前看限購拿掉其實依然限貸,并且限貸不會取消,作為國家現在調控房地產市場的有效手段,不會把它取消掉,限貸的門檻不會取消掉的。而且銀行個貸的利率現在基本都上浮,執行基準的都很少。現在信貸政策是吃緊的,根是放款規模小,即我們通俗講的額度,還有一個是存貸比的問題,這一招已經控制了前面了,這個銀行一個月大約就能放比如說一千萬吧,那你再有能力再貸款也沒用,反正就能放一千萬,你做兩千萬的結果就是壓一千萬放到下個月,但是第二個月又做了兩千萬,那沒有辦法,早早的就把貸款停了。現在可能就適當提高首付比例,適當增加利息水平,他在幫你做,這樣等于把一部分客戶就逼出去了,就不給他做業務了。另一方面就在干嗎呢?放慢審批的角度,我審的快也沒用,已經壓了兩個月的款都放不了了,那我還批那么快干嗎呢?批的快了你還找我,批的慢了你還不找我。

   但是下半年,現在來看的話幾個大銀行的規模還是比較充足的,比如工商、農行應該都比較充足。

   從客服貸款這方面講,我們公司的銀行平臺非常大,像城陽的中農工建,包括招商行,我手上這個是平安那天送過來的業務,信用類的貸款,因為像平安現在就劍走偏鋒了,出來一些非抵押的業務,信用類的貸款,他們也是想,因為房貸控制嚴。

6、請就自己經營的門店輻射商圈,向網友推薦介紹自己的樓盤;以及房源均價總價的區間。

   趙化令:我說一下,在之前的問題里也提到惜福鎮區域中的一些商圈樓盤,基本上有八九個,而且它們的戶型相對而言都比較不錯。像我們現在在售的70、80平方的,特別是盛世美域,很大部分都是難得的南北通透,采光充足,小區內部環境等都非常不錯。我們主打天然氧吧,靠山,綠化植被比較多一些,打開窗戶就能看到山,景觀非常不錯。內部環境可以說跟一個花園一樣,小區的綠化非常不錯。

   盛世景園6400元/平左右,盛世美域6300/平元,千禧國際村大部分在6500元/平左右。最便宜的就是盛世家園一期,6000元/平,整體均價在6300元/平左右。惜福鎮區域的樓盤屬于城陽市中心,包括現在要進駐的青島39中新校區。現在基本上地已經選好了,目前在建。城陽現在有很多學校,包括剛剛他們提到的,不出惜福鎮你就可以大學畢業了,一個高端大學,年學費10萬,國內兩年,國外一年,小到高中的學校,非常不錯,就在理工大學青島學院旁邊,也是非常不錯的。你說要高端有高端,要低端有低端,要中端也有中端的,各類學校保證你不出惜福鎮就可以大學畢業。

   林華君:我們那邊賣的剛性需求比較好的戶型70到90平是非常多的,還有30%都是戶型100到130平改善性需求的住房。但最主要的還是70到90平,而且均價相對市區比較低,單價也就在7000元左右。距離家佳源這片也就3公里,坐車四五站,家佳源這邊均價一般9000元/平左右甚至更高,所以一般看完之后會選擇在我們這邊買。現在改善性住房賣的比較多的原因是因為這邊有一個投資了1個億的國學公園,這里也是全國唯一一個以國學文化為主題的公園。在我們商圈北邊現在在建一個數碼城,是集住宅、商業、網點、寫字樓為一體大型區域,還有即將開通的有軌電車,都在很大程度上帶動我們那塊房價的提升。

   關豪杰:我們這個區域主要是剛性需求居多,第一可能在市里上班,第二他去高新區上班也很方便,因為高新區大型企業在我們這邊都有班車。所以既想享受便利的交通又想享受良好的配套,我們這邊的學校應該是城陽最好的,實驗幼兒園、實驗小學、實驗中學再到農業大學,我們這邊來講是純粹的學區房,交通各方面也是頂級的,這是城陽最好的學校。

   商圈戶型來說,套一的少一些,因為大部分是老小區,最小的面積是60多平,甚至一些50多平是小戶了。并且因為城陽區目前正在搭建老社區的改善,比如將這些老的小區,單元門換新,供暖也幾乎全部都完成了。雖然都是老小區,但是政府也在這方面大量的投入了一些東西,包括小區的綠化都在改。雖然這些房子貴都貴在地段上,但是貴的有價值。典型樓盤有順德居,價錢比較便宜,再次要就是仁和居。

   隋君鵬:我跟關店長兩個店主營的兩個商圈有重疊性。但是我們商圈因為離著二小比較近,也算是比較有針對性的。我們那邊商圈主要分為2005年和2012年,基本上是分兩個檔次來建造的,剛剛店長說的順德居60萬左右就可以買到。整體來看,區域針對中高端客戶比較多一些,因為畢竟市場均價高一些,老小區都在7500元/平到7700元/平,而且周邊的配套設施建的比較早,周邊配套的樂購、大型的超市比較多,比較有針對性,主要是為了孩子落戶,上一些實驗二小、實驗中學、實驗小學,現在配套建設的一些實驗學校,周邊配套肯定是越來越完善,而且孩子上學居多,管理也比較好,人流量肯定是沒有問題的。現在放學看不到,平常四五點鐘看到馬路上全是車,接送學生的。而且孩子上完學就把房子出手,所以置換率比較高,換房要快。所以客戶很多針對性客戶愿意來這邊考慮房子。我們的客戶推薦比較難一些,因為他們更有針對性,如果從長遠來看,孩子上學,這也是一個跟客戶聊天的談資,很多人愿意進來。新盤也特別多,我們店面就在茵悅小城樓下。

   我們基本上形成了正陽路以北,相當于形成了一個三角形,我們三個的商圈跨度,每個店都能涉及到,用很短的時間都可以從這個店到那個店,周邊的小區。我那邊主要做的是華東路小區,相對這邊小區能老一些,主要是那邊建造的房齡有十多年,98年年到2000年左右建的房子。但是這邊的小區,雖然看房子非常老,但是單價稍微都是7000元/平多,7500元/平,總價能低。相對于總價低,對于這部分客戶,供那種剛性需求的客戶更多,從首付方面一般都是在這周邊上班,城陽上班,能拿出15到20萬首付的,都可以在這邊買房。

   這邊基本的戶型就是雙南臥的,適合的是年輕人和老人一塊住,都是兩個陽間,都是朝南向的兩個臥室,也不能讓老人住鬼樓,戶型還是相對不錯的。再相對于我那邊商圈的話,基本上都是07年以后,10年的三個新樓盤,雙氣地暖的下去。我那邊交通也非常方便,去國貨、轉盤,以及去棘洪灘,那邊都是有公交,交通非常的方便。

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